为贯彻落实《住建部、人民银行、银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号），进一步明确和细化新建商品房预售资金监管工作，保障房地产开发项目竣工交付，维护购房人合法权益，促进房地产市场良性循环和健康发展，近期，市住建局草拟了《宜昌市城区商品房预售资金监管实施细则（征求意见稿）》，在通过书面方式充分征求相关职能部门及市场主体有关意见的基础上，现公开征求社会公众有关意见和建议。
附件：《宜昌市城区商品房预售资金监管实施细则（征求意见稿）》
宜昌市住房和城乡建设局
2022年4月28日
宜昌城区新建商品房预售资金监管实施细则
（征求意见稿）
第一条为贯彻落实《住建部、人民银行、银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号），进一步明确和细化新建商品房预售资金监管工作，保障房地产开发项目竣工交付，维护购房人合法权益，促进房地产市场良性循环和健康发展，结合我市城区实际，制定本细则。
第二条 我市城区（含夷陵区）取得《商品房预售许可证》的房地产开发项目及其商品房预售资金的收存、使用和监督管理适用本细则。
商品房预售资金是指按照网签备案的《商品房买卖合同》约定的全部购房价款，包括定金、认筹款、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款和住房公积金贷款等购房款。
第三条 市住建局负责全市商品房预售资金监管工作的指导监督。西陵区、伍家岗区、点军区、猇亭区、宜昌高新区范围内商品房预售资金监管工作由市住建局负责组织实施，夷陵区范围内的商品房预售资金监管工作由夷陵区住建局负责组织实施。
人民银行分支机构负责指导商业银行做好商品房预售资金监管账户管理工作。
银保监部门负责对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查，并对有关违法违规行为进行调查处理。
市不动产交易登记、住房公积金、地方金融、政务服务和大数据等有关部门，依职责做好商品房预售资金监管工作。各相关单位共同推动商品房网签备案系统、预售资金监管系统、商业银行业务管理系统对接和数据信息共享，推行预售资金帐户开设、协议签订、使用申请审批、资金拨付等环节全程网办，提高资金监管使用效率。
第四条 商品房预售资金监管期限自房地产开发企业取得《商品房预售许可证》开始，至对应监管楼栋办理不动产首次登记后止。
第五条 对商业银行承接商品房预售资金监管业务实行监管资格管理。新增商品房预售资金监管银行由市住建局会同人民银行宜昌中心支行、宜昌银保监分局通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素确定。招标条件包括但不限于：
（一）须持有中国银行保险监督管理委员会及派出机构核发的《金融许可证》和市场监督管理部门颁发的营业执照；
（二）未被列入“信用中国”网站记录失信被执行人或重大税收违法案件当事人名单或政府采购严重违法失信行为记录名单；
（三）能够实现与商品房网签备案系统、预售资金监管系统联网及数据信息共享，经相关系统测试合格；
（四）近一年开展了房地产开发贷款或个人按揭贷款业务。
第六条 现有监管银行有下列情形之一的，取消商品房预售资金监管资格，并解除监管协议。
（一）使用房地产开发企业与购房人草签的购房意向合同办理个人住房按揭贷款和住房公积金贷款的。
（二）为房地产开发企业的非监管账户提供各类购房价款的收存、划转服务的；与房地产开发企业签订监管帐户缴纳税费等费用的代扣代缴协议的。
（三）不及时履行监管银行各项配合义务，拒绝、拖延房地产行政主管部门审批的预售监管资金拨付划转的。
（四）超出与房地产开发企业共同签订的《借款协议》约定还款时间和还款额度，单方面要求房地产开发企业提前还贷或超额还贷的。
（五）贯彻落实《最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12号）执行不到位的。
（六）其他违反本细则和违法违规情形的。
第七条房地产开发企业申请商品房预售许可前，应选择具备监管资格的商业银行，个人住房按揭贷款银行和住房公积金放款银行必须设立商品房预售资金监管帐户。
监管账户信息应当在《商品房预售许可证》和《商品房买卖合同》上载明，并在商品房销售现场显著位置公布。
第八条 房地产开发企业设立监管账户时，应与房地产行政主管部门、监管银行签订预售资金三方监管协议。三方监管协议文本由市住建局会同有关部门制定。房地产开发企业签订协议，应提供以下资料：
（一）预售资金监管账户开立申请表；
（二）建设工程施工许可证、规划许可证副本。
第九条 监管帐户印鉴只能留存房地产开发企业行政公章或者企业财务专章、企业法定代表人签名章，不得留存其他债权人、股东方单位公章和私章。监管账户一经设立，原则上不允许变更。如确需变更，应由房地产行政主管部门、房地产开发企业、监管银行三方协商一致后变更原监管协议。
第十条购房人缴纳首付款的同时，房地产开发企业应与购房人签订《商品房买卖合同》并进行网签备案；收取的所有预售款必须全部及时存入监管账户；以房屋抵付工程款等各类欠款的，应在签订抵款协议3个工作日内报房地产行政主管部门备案，如需通过销售变现抵付欠款的房屋，应按照“一房一价”以房地产开发企业名义进行销售，销售资金应全额归集到监管帐户后再按照规定程序申请审批后抵偿。
购房人应当通过商业银行网点柜台、新建商品房预售资金监管专用POS机、网银转账等方式将购房价款直接存入监管账户。
第十一条对商品房预售监管资金归集情况进行动态监管。
从预售之日起满3个月的，预售资金归集率低于80%时，采取商品房网签管控措施，按照“销售一笔、核实一笔、归集一笔、解除一笔”的方式加强监管资金归集；归集率低于60%时，暂停商品住房价格指导、商品房预售和监管资金审批使用。具体归集比例由房地产行政主管部门根据房地产市场运行情况和监管要求适时调整。
重点监管资金额度根据宜昌城区新建商品房项目单方综合造价、施工合同金额及项目交付使用条件等因素确定。宜昌城区新建商品房项目单方综合造价具体标准由市建设工程造价管理部门制定并动态发布。
归集额度低于重点监管额度时，资金使用审批主要用于建筑材料、设备设施、工程款、农民工工资等工程建设费用和必要的营销管理费用，原则上营销管理费用不得超过监管资金归集额度的10%；归集额度超过重点监管资金额度时，超过部分可以用于偿还房地产开发企业贷款本息及其他用于房地产项目开发建设的合理费用。
第十二条房地产开发企业申请使用监管资金应提供以下资料：
（一）商品房预售监管资金使用申请表；
（二）资金回笼表；
（三）商品房预售资金划转明细表；
（四）银行流水；
（五）上次用款拨付凭证；
（六）工程质量监督部门出具的工程形象进度、是否拖欠农民工工资、是否拖欠各项工程款项的意见书；
（七）总包工程款支付情况说明及其他相关情况说明。
第十三条监管银行应在房地产行政主管部门审批同意2个工作日内完成预售资金使用划转。监管资金使用原则上为点对点直达收款方，房地产开发企业利用非预售监管资金垫付工程款等各类款项的，应在房屋主体结构封顶后，方可凭发票等有关材料申请监管资金。
第十四条监管协议签订后，监管银行应每月与房地产行政主管部门核对监管帐户资金动态。对司法机关强制执行预售监管资金、监管帐户异动情况应在3个工作日内将有关情况书面通报给房地产行政主管部门。房地产开发企业设立的非监管帐户，监管银行应在帐户设立3个工作日内书面通报房地产行政主管部门，每月定期通报非监管帐户资金流动情况。
第十五条人民法院保全、执行商品房预售资金的，按照《最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12号）执行。由房地产开发企业、商品房建设工程款债权人、材料款债权人、租赁设备款债权人等提出以监管资金支付工程建设进度款、材料款、设备款等项目建设所需资金或者购房人因购房合同解除申请退还购房款，经房地产行政主管部门会同属地人民政府审核同意的，监管银行应及时支付，并将付款情况及时向人民法院报告。
第十六条为贯彻落实“保交楼、保民生、保稳定”的决策部署，解决影响人民群众合法权益和社会平安稳定的突出问题，经项目所在地人民政府和市级房地产行政主管部门共同出具预售资金拨付函的，监管银行应在1个工作日内支付。
第十七条 商品房预售监管资金为房地产开发企业住房公积金贷款预抵押至正式抵押期间的交房风险提供资金保障，房地产开发企业应在项目贷款准入时向住房公积金管理部门出具书面担保函并承担连带责任。
第十八条商品房预售许可对应监管楼栋完成不动产首次登记办理后，房地产开发企业可向房地产行政主管部门申请解除商品房预售资金监管。房地产行政主管部门审批同意后，监管银行可解除资金监管。
第十九条房地产开发企业申请解除商品房预售资金监管应提供以下资料：
（一）商品房预售资金监管解除申请表。
（二）银行流水。
（三）不动产首次登记清单。
第二十条 本细则自印发之日起施行，有效期3年，施行过程中上级有新规定的，从其规定。此前所发相关文件规定与本细则不一致的，以本细则规定为准。各县市可结合本地实际，参照本细则执行。
为贯彻落实《住建部、人民银行、银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号），进一步明确和细化新建商品房预售资金监管工作，保障房地产开发项目竣工交付，维护购房人合法权益，促进房地产市场良性循环和健康发展，宜昌市住建局起草了《宜昌城区新建商品房预售资金监管实施细则（稿）》，在通过书面方式充分征求相关职能部门及市场主体有关意见的基础上，于2022年4月28日至5月7日通过宜昌市人民政府网向社会公开征求意见，期间收到3条意见反馈。非常感谢广大市民对我市房地产业发展的关注和支持，我们将结合相关意见建议进一步修改完善后会同人行宜昌中心支行、宜昌银保监分局联合印发。特此说明！